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“慢开发”的那些事

作者:支点财经记者 蒋李点击次数:3067   发布日期:2020-09-28

 

“日光”之下,并无新事。

捂地捂盘、资产重组,是地产界时常出现的现象,很多人早已见怪不怪。不过,主角不同,事件热度也会大不一样。

近期,国内地产界发生了一件大事,和记黄埔地产成都公司因捂地捂盘行为,被当地相关部门予以处罚。

和记黄埔成都事件背后,折射的是地产开发领域批而未用、开发缓慢、土地闲置、延迟上市的“慢开发”现象。

有些“慢开发”,是因城市规划调整、环保力度加大、征地拆迁不到位等客观因素导致。但捂盘捂地导致的“慢开发”,则是典型的“主观为恶”。

近期,支点财经记者通过实地走访及采访业内人士,试图回答以下几个问题:

第一,如何全面、清晰地了解和记黄埔成都事件?

第二,其他城市(如武汉),是否也存在“慢开发”现象?

第三,导致“慢开发”的主观、客观原因分别有哪些?

第四,政府如何应对“慢开发”?难点有哪些?

 

和记黄埔:不光在成都慢吞吞,在北京、武汉也是如此


先聊一下和记黄埔。

9月23日这天,成都市高新区财政金融局“很生气”。

当日,该局以一纸红头文件向区内金融机构下发通知,要求禁止向和记黄埔成都公司提供新增融资、贷款,以及为其进行重大资产重组提供帮助。

按文件说法,原因是“和记黄埔成都公司捂地捂盘,严重影响区域房地产市场的平稳发展”。

具体事项,则与曾经的成都地王——南城都汇项目有关。

和记黄埔是香港富豪李嘉诚控制的长实集团(1113.HK)旗下公司。2004年,和记黄埔成都公司竞得了南城都汇项目。

彼时,该公司拿地总价为21.35亿元。到如今,南城都汇前6期已开盘,还有7、8期未开。当年不过千元/㎡的楼面价,目前已高达2万元/㎡以上。

16年都没开发完,土地增值、房价上涨,则变成了企业利润。

这一“慢开发”的做法,一定程度上影响了人群聚集,让周边超市、餐饮、娱乐等相关产业难以壮大,破坏城市活力,也伤害了有购置需求的业主利益。

“开发缓慢的项目,业主不动产登记证上的土地使用年限也会‘缩水’。”中国房地产业协会首席研究员李战军对支点财经记者说。

以该项目为例,土地使用年限本该是七十年,但前几年购房业主的不动产登记证可能只有五六十年。

中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政向支点财经介绍,在国内其他城市,这类因“慢开发”导致业主产权“缩水”的案例也有不少。

不过,在罚单开出之前,南城都汇项目及和记黄埔成都公司大量股权,都已被长实集团转手给了其他地产公司。

于是,针对处罚一事,长实集团公开表示,和记黄埔成都公司并非集团旗下公司,亦非由集团控制,还表示,集团所有项目“不存在囤地情况”。

简单说,就是犯事的和记黄埔成都公司“与李嘉诚无关”,而且公司一直都是按规矩办事,从未越线。

这一澄清,并不影响事件的关注度,原因有三。

首先,对于是否捂地捂盘,各方还有分歧,但这不影响对一个事实的认定——16年都没开发完,一定是货真价实的“慢开发”。

从满足民生需求、促进地方经济发展角度来看,这类项目都是很糟糕的。

其次,尽管该项目与长实集团已然脱钩,但“慢开发”带来的收益,都被长实集团装进了口袋。

据了解,南城都汇项目转手,长实集团净赚38亿港元,加上原来1-6期的销售利润,让公司赚到盆满钵满。

再次,在国内,长实集团还有项目疑似“捂地捂盘”。

最知名的,莫过于北京誉天下。1993年,长实集团作为大股东参与誉天下项目开发,这也是该公司在北京开发的首个项目。

2018年,誉天下项目终于全部竣工。从1993年参与开发算起,该项目共耗时25年,也就是1/4个世纪。

和记黄埔的武汉项目也是如此。2005年,和记黄埔便获得了位于江汉区黄陂街的世纪江尚中心地块,但2013年年底才正式推出。

“其他开发商开发一个项目大概要四五年时间,和记黄埔开发一个项目却要花8年、10年甚至更长时间。”一位地产界人士对支点财经记者说。

最后,即便已与长实集团脱钩,和记黄埔成都公司依然是带着李嘉诚烙印的企业。房地产界的事向来比较敏感,加之又与李嘉诚有关,自然是双倍敏感。

要知道,10多年前,各地都以引来李嘉诚为荣。2005年,和记黄埔进军武汉时,很多业内人士曾围绕“李嘉诚来了”这一主题,为武汉地产市场鼓与呼。

“逻辑很简单,李嘉诚来了,能吸引其他开发商前来投资,当地民众的购房置业信心也会被激发。”李国政如是说。

9月25日,支点财经记者向成都市高新区管委会发出采访函。提出了多个问题:该项目已开发16年时间,为何如今才予以处罚;该项目是否有政府规划、环评政策调整等客观因素导致的滞后……

9月28日,成都市高新区管委会工作人员给支点财经记者回复邮件称,“成都高新区此举是贯彻‘房住不炒’定位、坚决打击捂盘惜售行为的一次整体行动。换句话说,不是‘打击’李嘉诚,是打击所有‘捂盘惜售’。”

 

 

武汉也有类似现象:数量不算多,但同样糟心


其他城市是否也有“慢开发”项目?

答案是肯定的。

同为新一线城市,武汉、成都经济体量相近,时常被拿来比较。巧的是,在“慢开发”问题上,这两个城市也有同样的苦恼。

9月25日,支点财经记者来到位于武汉市武昌区和平大道的“福星惠誉月亮湾壹号”售楼部。彼时,各个置业顾问正为次日1号楼、6号楼的开盘做准备。

该楼盘,亦有“慢开发”之嫌。

10年前的2010年2月5日,湖北本土上市公司福星股份(000926)旗下地产公司福星惠誉,便以22.8亿元竞得武汉市洪山区三角路村地块。

后来,该地块大部分开发为“福星惠誉水岸国际”,仅其中的K14地块却一直没有动静。直到今年,才以“福星惠誉月亮湾壹号”为案名正式推出。

据悉,该项目规划住宅总建筑面积29.5万平方米,分为两个地块。本次开盘的,仅为其中一期——简单说,10年都没开发完。

福星惠誉月亮湾壹号一位置业顾问告知支点财经记者,该楼盘推进缓慢的主要原因,是“拆迁难度大”,“多年都拆不动”。

这类情况,在武汉并非个案。

近年来,武汉楼市持续向好,即便受新冠肺炎疫情影响,中心城区供求偏紧的情况也未改变。然而,少部分优质地块却依然躺着“晒太阳”。

武汉市自然资源和规划局8月6日公布的“中心城区住宅用地未动工项目清单”显示,2014年以来,武汉中心城区未动工的住宅用地共191.15公顷。不过,清单中未说明导致未动工的具体原因。

名单中,大部分都是2019-2020年项目,这些项目拿地不久,动工略晚倒情有可原,但数个2019年之前的项目则让人颇为闹心。

其中,武汉前进村经贸集团有限公司、武汉光谷地产有限公司早在2015年便已获得的相关地块,到今年8月6日都未正式动工。

9月26日,记者来到武汉市汉阳区前进村区域实地探访,当地有一大片空地被圈住,内中杂草丛生,与周边相对成熟的楼盘形成鲜明反差。

国内土地流转门户网站土流网显示,武汉前进村经贸集团有限公司承担的前进村城中村改造农民还建房项目(H2地块),约定开工时间为2016年11月01日,约定竣工时间为2019年10月31日。