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小房企联手大央企,南国置业上演“子吞母”

作者:支点财经记者 张帆点击次数:2586   发布日期:2020-06-22

 

6月19日,一起由“小房企联手大央企”的合并事件引发市场热议——总部位于武汉的南国置业股份有限公司(下简称“南国置业”,002305)拟对母公司中国电建地产集团有限公司(下称“电建地产”)进行吸收合并。

这一交易,能否帮助一季度亏损-1.53亿元、发展陷入困境的南国置业扭转亏损局面?

 

上演“蛇吞象”

 

从明面上看,这场交易是典型的“蛇吞象”。

公开资料显示,南国置业属于规模中小型的地方性商业地产公司,以武汉为核心,布局成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。

电建地产则是国资委直属央企中国电力建设集团(以下简称“中国电建”,601669)唯一的房地产开发平台。

2019年,电建地产营收、归母净利润分别为236.96亿元,1.29亿元。同期,南国置业这两个数据分别为63.69亿元、-3.55亿元,差距明显。

南国置业公告显示,公司拟向电建地产股东方发行股份、支付现金,对电建地产实施吸收合并,交易预计作价109.82亿元。

从本质上来看,该交易是通过重组并购,实现中国电建旗下地产板块的整体上市。南国置业所扮演的,是一个“壳”的角色。

南国置业表示,本次交易将释放中国电建地产业务板块整合的协同效应,进而提高公司整体竞争力。

值得注意的是,在湖北曾有类似案例。

2019年,中信集团将相关资产注入大冶特钢,实现了钢铁板块的整体上市。同时,大冶特钢证券简称也变为“中信特钢”(000708)。以此推断,未来南国置业也不排除有类似调整,如简称改为“电建地产”,实际办公点转至北京。

支点财经记者就重组后业务布局、组织架构调整等问题致电电建地产华中分公司,截止发稿前未得到回复。

 

 

早有预兆

 

这场重组其实早有信号。

2012年,南国置业引入电建地产作为战略股东。

彼时,双方希望打造共赢局面:电建地产为南国置业提供融资渠道及拓展全国市场的相关资源,南国置业则弥补前者在商业地产方面的短板。

2014年,电建地产正式成为南国置业控股股东。此后,南国置业走出武汉、布局全国。这一过程中,电建地产一直为南国置业提供资本支持。

受新冠肺炎疫情影响,南国置业今年一季度开发项目停工、商业项目大量停业。5月,电建地产也为南国置业提供了不超过 50亿元的委托贷款。

截至本次筹划重组前,电建地产及其一致行动人合计持有南国置业40.49%股份。与此同时,南国置业管理层也逐步“换血”。

目前,南国置业董事长、总经理、财务总监、董秘皆来自电建系。

如此密集频繁的高层变动,让很多投资者都忍不住猜测:电建地产整体注入上市公司体内或指日可待。如今,这一预测已然成为现实。

为何选在现在进行重组?

电建地产相关负责人表示,过去因股权关系等原因,没有顺利地实现资产注入,“现在这方面已梳理清晰,希望通过重组,将相关业务进行整合。”

在复工复产的特殊时期进行重组,或许也是个良机。

南国置业表示,此次重组是中国电建响应中央政策号召,履行央企责任、积极支持湖北经济发展的重要举措。

 

 

重组效果还需时间验证

 

任何合并重组的初心,都是强强联合、优势互补。电建地产注入南国置业之后,可预见的好处有以下几点。

其一,在房产调控背景下,通过资本市场,公司在融资方面将更具优势;

其二,解除同业竞争的后顾之忧,形成协同发展。

此前为避免同业竞争,电建地产侧重于住宅地产,南国置业则侧重于商业地产,并未真正形成合力。

重组后,南国置业将成为中国电建旗下涵盖住宅、商业地产的唯一专业化房地产业务平台,能够更有效地分配资源,参与外部竞争。

值得注意的是,电建地产、南国置业都有自身瓶颈。

作为国资委批准的首批16家央企地产企业之一,电建地产发展稍显迟缓,同时获批的保利集团、华润集团、华侨城等企业早已上市。

目前,电建地产在“2019 中国房地产开发企业 500 强”排名第 56 位,一直没有进入房企第一梯队。

而且,此前电建地产的控股也并未让南国置业发扬光大。

 

来源:Choice

 

电建地产入主后的2015年-2019年,南国置业归母净利润均低于1亿元。2019年,公司归母净利润上市以来首次为负,跌至-3.54亿元。今年一季度,南国置业营收、归母净利润分别为8143.74万元、-1.53亿元,同比下降96.03%、1615.9%。

此外,公司毛利率也连年下滑。

2016年-2019年,公司毛利率分别为25.88%、16.22%、12.67%、3.37%。Choice数据显示,南国置业去年毛利率在120家上市房企中位列倒数第二。

同时,现金流情况也并不乐观。2019年,受土地款支出增加影响,南国置业经营活动产生的现金流量净额为-20.30亿元。

跨区域优势也并未凸显——尽管在全国多地布局,湖北依旧是南国置业主要营收来源,营收占比达96.56%。

这一背景下,有专家认为,双方合并短期内不会有立竿见影的效果,需要调整1-2年才会有明显的业绩增长。