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潘石屹的未来办公室

作者:《支点》记者 蒋李点击次数:172   发布日期:2018-01-31

核心提示:在潘石屹看来,传统办公室和监狱一样,人进去以后就关上门,限制了彼此的交往。

 

潘石屹

 

在“不务正业”的道路上,SOHO中国董事长潘石屹似乎走得越来越远——撮伙大咖聊天,给企业家拍照片,不再把一门心思投在房地产的他,玩得不亦乐乎。

他还将企业家分为几个层次:最成功的企业最关心环保、扶贫等社会根本性问题;次一级的,则关心企业经营;再次一级,就是关心融资几轮。

不过,说归说,当《支点》记者近期独家专访潘石屹,向他抛出了“次一级”的SOHO 3Q方面话题时,他还是饶有兴致地予以回复。

在近3年基础上,SOHO中国旗下共享办公产品SOHO 3Q为何有底气在全国复制?下一步,SOHO 3Q在武汉又将有何动作?

 

何谓3Q

 

共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……毫无疑问,共享经济是近年最热门话题之一。2015年2月,潘石屹推出共享办公产品SOHO 3Q。

过去SOHO中国主要为重资产运营,通过自有资金、贷款投入支持商用物业,而SOHO 3Q则将办公室以工位短租形式出租。SOHO 3Q具备两个特点:一是用户可以租一周、一个月、半年,可以只租一个办公桌或一个独立办公室;二是有大量共享空间,能促进用户彼此沟通。

“现在回过头来看,传统办公室像监狱一样,人进去以后就关上门,限制了彼此的交往。其实一个人在平台上应该是与人交往、见面,寻找技术、吸引资金及人才,等产品出来展示给别人看。”潘石屹对《支点》记者说。

用个虚拟案例,能让大家理解得更为清晰:小王是个自由撰稿人,有天他发现在家工作效率很低,希望找到个像办公室一样的地方工作,于是他注册成为SOHO 3Q会员。

星期一,小王在SOHO 3Q网站上预约了北京光华路SOHO 3Q的1人办公桌,价格为一周750元。当天下午,他来到办公楼,这里有书桌、椅子、文件柜,以及免费的WIFI网络,并有一定额度的黑白打印权限。

工作3小时后小王有点饿了,于是走到公共空间,喝了杯免费的新鲜咖啡,吃了点零食。休息时,他和同样喝咖啡的小红聊了起来。小红是个精力充沛的创业者,她告诉了小王自己的想法,两人一拍即合决定合伙创业,做可视化新闻。

一个月后,在定期举办的SOHO 3Q创业沙龙上,他们展示了自己的商业机会书,并认识了一群创投人士,创业之路由此展开。

 

谈竞争还太早

 

都是传统房地产行业高手,都是转型做共享办公产品,潘石屹的SOHO 3Q与毛大庆的优客工场,常被人们拿出来作比较。但奇怪的是,毛大庆与潘石屹很少相互评论对方情况。

一般来说,一个行业中,如果竞争对手之间没有互怼、互喷、掐架,往往就是竞争不够激烈。那么,共享空间是否也是如此?

针对这一问题,潘石屹也委婉地表达了自己的观点。“目前互相比没有意义,因为中国共享办公的体量太小了,就几万个座位。真正的生意得把规模做起来,全国至少达到50万个座位才行。”潘石屹说。

潘石屹曾开过一个玩笑:“我一个做过大生意的人,不会像创业者一样做1000、2000个座位就觉得是个生意,这不是个生意。”

最后市场上这么多共享办公,究竟谁能长大,在于管理理念是否先进,是否能建立有效的管理体系,产品是否能适应市场等诸多因素。

目前,潘石屹已在北京和上海推出了19家SOHO 3Q,是北京上海两地最大的共享办公运营商。目前为止,已签约的SOHO 3Q座位数是21000个。

值得注意的是,SOHO 3Q一直没在SOHO财报中单独体现。“与SOHO中国传统业务相比,共享办公是另一模式和思路。但SOHO 3Q毕竟体量还很小,因此暂未公布租金表现及营收状况。”潘石屹说。

 

空置率高不见得是坏事

 

经过近3年实验,第一批SOHO 3Q交付半年后就能达到合适的出租率,即超过85%。在潘石屹看来,该成绩代表SOHO 3Q模式已经走顺,接下来就是“攻城拔寨”。为此,从去年下半年开始,潘石屹在二线城市密集考察。

如何选择城市,潘石屹有套评判指标:一是GDP总额,二是第三产业占GDP的比例,三是GDP增速,四是人均GDP,五是每平方公里土地创造的GDP。基于这一标准,潘石屹走访了武汉、杭州、南京、北京、深圳、广州、长沙等城市。其中,武汉让他印象颇深。

“5年前我来武汉,大家都说武汉话,现在这里有不少人都说普通话,大家用的软件、讨论的事和一线城市没有区别,这使我坚定了落地的决心。”潘石屹说。

不过,根据SOHO中国调研数据,武汉甲级写字楼空置率在50%以上,即便是已经出租的写字楼,也有很多没有得到有效利用。“办公楼空置率高并不影响SOHO 3Q的发展,相反,空置率高意味着我们的租金也会便宜,不见得是坏事。”潘石屹说。

 

合作进行时

 

据悉,目前SOHO 3Q在京、沪等城市推出的主要为SOHO中国自持的物业,但向其它城市发展时,SOHO中国会与当地开发商合作,由SOHO中国输出管理。

但不少内地开发商都有种思维,认为写字楼就得租给世界500强企业,而且一定要整层出租,武汉开发商也不例外。

“我到武汉来,有好几家大开发商说他们的写字楼只租给世界500强。但中国的经济中,民营企业才是主要组成部分。世界500强到武汉来往往就建个办事处,面积就几百平方米,民营企业才是我们真正应该服务的对象。”潘石屹说。

这种普遍存在的思路,是否会给合作带来阻碍呢?

“没人会跟生意过不去,传统开发商看清形势后就会改变思路。目前我们在武汉已有好几个备选合作对象,正处于洽谈中。”潘石屹说。

尽管潘石屹并未告知拟合作对象及落地区域,但从SOHO 3Q具体标准中,能想象一下武汉SOHO 3Q的未来模样。

“3Q从管理到理念都是个互联网产品,可它跟共享单车、淘宝、京东不一样,它是基于房地产的产品,不能移动,所以位置要选好。”潘石屹说。

在过去19个中心的实验中,潘石屹每做完一个,就会思考产品能不能适应人们的办公方式,能不能适合未来人的办公方式。其中,具体选址经验为“三不”:使用面积不小于4000平方米,不能在地下室,交通环境不能不方便等。

在潘石屹看来,如果只做两三百个工位,和传统办公室没区别,只有做了三四千个放在一起,才能促进交流、产生能量。不选择地下室,则是因为住地下室“不人道”。“可以购物20分钟、健身一小时,但让人在地下室长时间坐十个八个小时太难受了。而且中国这么多房子,何必把人安排到地下室?”潘石屹说。

 

不会跑路

 

本次采访中,《支点》记者还与潘石屹聊到关于“跑路”的传言。

早在2012年,潘石屹就宣布SOHO中国将告别散售的商业模式,改为持有出租物业,也就是“只租不卖”的物业持有模式。

但2017年以来,SOHO中国卖楼卖得并不少。去年6月26日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,同年10月23日,SOHO中国又将上海凌空SOHO以49.44亿元的价格出售。

为何会从“由售转租”到又开始卖房?这一现象引起了业界猜测,甚至有人说“潘石屹是不是要跑到海外了”。

对此,潘石屹表示,市场本来就是瞬息万变的。卖楼不过是遵循了做生意的基本原则,也就是“低买高卖”。“SOHO中国已有项目租金回报率为2.7-2.8%,而银行贷款来的资金成本是年息4.4%。原来销售不符合我们原则,现在则是出货的时机。”潘石屹说。

不过,潘石屹依旧表示,SOHO中国会在物业持有和租借模式上深耕下去。

对卖楼引发的“跑路”猜测,潘石屹也向《支点》记者予以回应。“当拥有几百亿资产的时候,销售一点是正常的,做生意就得这样。我还持有中华人民共和国护照,我还是北京市人大代表,我往哪儿跑?”潘石屹说。(支点杂志2018年2月刊)