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楼市何去何从

作者:《支点》记者 李文卉点击次数:1266   发布日期:2019-01-04

核心提示:房地产对于中国经济的意义已经今非昔比,决策层也已下定决心用长效机制来解决问题。

 

不少武汉市民感到,去年10月开始,置业顾问变得主动起来了。图为一处售楼部场景。

 

“泛悦城、金地悦江时代、华润葛洲坝琨瑜府、常青花园恒大御景、保利时代……”时隔一年多,雅俊还能把在武汉看过的楼盘名字倒背如流,“因为实在太难买了。那时基本都是秒光,置业顾问根本不会提前告知具体的认筹时间。记得某个楼盘是晚上8点开启网络认筹的,我们为了抢到,还专门买了新的路由器,结果开盘不到10秒就被抢光了,气得要命。”

在上海工作的武汉人雅俊,买房是为了将来让小孩回武汉读书。2017年夏天的每一个周末,她几乎都往返于上海到武汉的高铁,折腾了三个月,最终在2017年10月,花了全款近300万元,以18500元/平方米的价格,购入金地悦江时代的一套三居室。“贷款可能就更买不到了,那时候的热点楼盘都是全款优先。挑区域更是不可能的,哪儿能抢到就买哪儿吧,光谷、武昌滨江、常青都看过了,结果还是只买到硚口。”雅俊告诉支点财经记者。

近期刚在后湖置业的李先生,买房感受则不大一样。

“作为刚需购房者,其实已经观望了不短时间,白沙洲区域的所有新盘我全都看过,可选择的盘还是挺多的,但最后还是买到了目前配套和交通都更成熟的后湖区域。”李先生告诉支点财经记者,进入2018年10月以来,有一个很明显的感受就是,置业顾问变得主动起来,从以前的不太爱搭理,变成了两三天就要来一个电话,以前往往对未开盘的楼盘价格遮遮掩掩含糊其辞,现在也变得直接透明起来。“大概是房子没以前好卖了。”李先生说。

根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据,2018年前10个月,武汉市新建商品房销售16.3万套、存量房成交7.1万套,同比分别减少19.04%和0.06%。而同时,新建商品房批准预售19.7万套,同比增长13.12%;房地产开发用地供应206宗,总面积1061.01公顷,同比增长27.55%。从供需角度来说,这组数据能在某种程度上印证李先生的直观感受。

那么,武汉楼市真的会变天吗?

 

分类调控 “不要伤及无辜”

 

想要准确把握武汉楼市的未来,就必须把它放到更大的市场、更长的时间轨迹里去回望。

过去20年,房地产为中国经济作出的贡献毋庸置疑,也曾几次在低迷时期将中国经济拉出泥潭。但历史数据显示,刺激房地产对中国经济的拉动效应在明显减弱。

过去10年,中国有过两次大规模刺激房地产的举动,一次是2008年金融危机爆发后,国内房价普遍大幅下跌,相关部门联合救市,对经济的拉动效应也非常明显,2009-2011年,中国GDP增速分别高达9.4%、10.6%和9.5%。第二次救市发生在2014年,当时国内楼市成交量已经持续低迷了两年,某些城市的房价还出现了小幅下滑,救市的结果就是2015-2016年房价再度大幅上升,房地产行业虽然得到了拯救,中国经济却并未因此得到明显带动,2015年GDP增速跌破7%,2016年更是放缓至6.7%。

2016年底的中央经济工作会议,首次提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”。但很多人没想到的是,“房住不炒”提出两年来,政策并没有按照之前“刺激-收紧-再刺激-再收紧”的逻辑进行调整,甚至丝毫未有放松迹象。2018年7月底召开的中共中央政治局会议,首次将当前中国经济描述为“稳中有变”,而不再是过去的“稳中向好”,但即便如此,会议还是决定下决心解决好房地产市场问题,“坚决遏制房价上涨”。

因此可以说,房地产对于中国经济的意义已经今非昔比,决策层也已下定决心用长效机制来重新审视行业发展。这应该是探讨武汉楼市未来走向的大前提。

“过去10年,武汉无疑是中国房地产市场良性发展的样板城市,是‘最乖的孩子’。”湖北房地产经济学会专家委员殷跃建对支点财经记者说。

在殷跃建看来,武汉楼市的“良性”可以从几个方面来印证。首先,10年间,武汉房价涨幅跟武汉GDP增幅、人均可支配收入涨幅大致匹配,并没有偏离得太离谱。

根据武汉市统计局、武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据计算,2008-2017年的10年间,武汉GDP总量增长238.64%,人均可支配收入增加131.22%,新建住宅成交均价增长129.97%。

其次,楼市良性、房价理性的另一个指标,是房地产开发的利润率回归合理水平。支点财经记者整理上市房企数据发现,2018年上半年,湖北本土企业福星股份和卓尔智联的归母净利率分别为10.54%和6.68%,行业巨头万科A、碧桂园和中国恒大的归母净利率则分别为8.61%、8.88%和10.26%。“房地产行业不再是大家想象中的暴利行业。”殷跃建说。

在殷跃建看来,武汉也是对中央楼市调控精神执行得最及时、最彻底的城市之一。

以2016年下半年开始的本轮楼市调控为例。

2016年9月初,住建部提出要完善中国房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策。武汉是最早响应,并明确提出因城施策方案的城市之一。当年9月到12月,武汉密集出台4轮调控政策,力度逐渐加大,限购范围由主城区扩大到了部分远城区,首套房首付比例由20%上涨到30%,而外地户籍需要提供两年社保证明才可以购房,可谓层层推进不断加码。

“我认为这是一种‘摸着石头过河’,一步步探索和微调,每一轮方案的出台都非常谨慎,才最终形成武汉版的调控政策,后来又陆续出台的各项细则都是围绕之前的调控政策展开的。毕竟,调控的目的不是把行业整死,不能伤及无辜。”殷跃建说,这个“无辜方”既包括刚需购房者,也应该包括符合经济发展需求的正当开发行为,所以要一点点来,不能释放错误信号。

此外,另一个良性发展的指标是,武汉楼市依然以需求为主,供需比长期保持在1.1:1以上,需求端掌握主导。根据中国指数研究院公布的数据,2018年前10个月,武汉市土地成交总价927亿元、规划建筑面积3340万平方米,在全国城市中分别排名第四、第二。这意味着,未来一段时间内,武汉楼市供给也会相对充裕。

“有人感叹买房难,是因为大家都想买地段好的、价格合理的、配套成熟的房子,这是稀缺资源,所以需要抢。就好比热干面哪里都有卖,但你一定要吃带有小时候味道的最可口的那碗,肯定是要排长队的。”殷跃建说,这就是市场规律,不能无视这个规律,而一味地抱怨“买房难”。